AI Флиппинг: как всё обстоит на практике

[AI]

В этой статье я хочу осветить тему флиппинга с той стороны, которую сам увидел, работая на рынке жилья.

Я сам не флиппер, но сталкивался с ними по мере работы в недвижимости и изучал суть работы флипперов.

У меня также есть знакомые флипперы-новички — например один молодой мужчина, который ранее покупал обучающий курс по флиппингу и успел немного поэкспериментировать. Обо всём этом я постараюсь рассказать детально.

Начнём с популярности самой темы. В чём, собственно, интрига и проблема?

Дело в том, что тема предпродажных ремонтов достаточно популярна у продавцов квартир. Многие с лёгкой руки погружаются в идею: «Сделаю ремонт — и продам квартиру ощутимо дороже!» А почему бы и нет?

Сразу скажу: мнения риэлторов здесь кардинально расходятся. Если, скажем, опросить агентов, которые занимаются продажей или покупкой типового, недорогого или среднего жилья, — большинство из них скажут, что ремонт не рентабелен.

Вам скажут: «Сделав ремонт, вы не продадите его дороже, чтобы это оправдало вложения. На ремонте можно зарабатывать, оказывая услуги именно по ремонту, а когда “всё вместе” — и квартира, и ремонт — выходит дешевле».

И я сам раньше придерживался такого мнения. Хотя и сейчас понимаю справедливость этого утверждения — с некоторыми поправками.

При этом масса людей, кто в недвижимости не работает на постоянной основе, часто говорят, что флиппинг — это прибыльно и должно работать.

И действительно, если смотреть со стороны — кажется, что это вполне рабочая бизнес-модель. Многие даже не могут поверить, что такое не сработает.

Одна клиентка мне так и говорила:
«Неужели вы думаете, что если я возьму квартиру в новостройке без отделки, сделаю хороший ремонт — то не продам дороже?! Конечно, продам и заработаю! Мы с мужем планируем начать такую деятельность — покупать квартиры в новостройках, делать ремонт и перепродавать».

Однако многие начинающие инвесторы даже не догадываются, что купив сейчас квартиру в новостройке, они даже не смогут отбить свои деньги при перепродаже в ближайшее время. Ведь цены на рынке уже сильно разогреты.

Как обстоит дело в реальности?


Практика показывает: если мы берём типовое жильё (даже в каких-то случаях уровня «комфорт»), а тем более — старый фонд, — покупатели там сильно экономят. Конечно, за ремонт готовы переплатить, но немного. Часто переплата не превышает и 50% от затрат на сам ремонт.

Если же ремонт сводится к поклейке обоев, чтобы скрыть ужасные стены, — это тоже не повысит цену квартиры сколь-либо значимо. Проще навести порядок, и сделать хорошую рекламную кампанию, применив маркетинг.

Да, конечно, если в квартире уже сделан хороший качественный ремонт, она продастся и быстрее, и дороже, чем аналогичная без ремонта — при равных остальных условиях (документы, месторасположение дома, серия дома и т.д.).

Но разница может быть даже не такая уж большая, как хотелось бы продавцу, если это жильё эконом-класса.

Это всё равно, что делать суперремонт в квартире в старом доме, с гнилыми коммуникациями, в ужасной локации, без инфраструктуры и в мрачном районе. Там просто не найдётся целевого покупателя на этот ремонт.

С другой стороны, если посмотреть на аналогичные квартиры с «бабушкиным» ремонтом, то они не сказать чтобы продаются дёшево. Зайдите на доску объявлений и посмотрите цены на «убитые» квартиры в старых домах — продавцы не готовы сильно снижаться в цене.

Поэтому покупать дорого «неликвид», чтобы вложить деньги, силы и выставить по безумной цене – смысла нет. Так же нужно учитывать налоги, расходы и риски юридических последствий.

Кто-то, возможно, сравнит какую-то крайне дешёвую убитую квартиру с дорогой, где сделан качественный ремонт, и скажет: «Вот смотрите, какая разница в цене, значит перед продажей ремонт делать выгодно!».

Но здесь важно подходить к сравнению детально.

Очень дешёвые квартиры часто имеют не столько недостатки в плане ремонта, сколько юридические проблемы. Или, например, начинающий инвестор может сравнивать разные типы домов, разные классы жилья.

Бывает, что в стоящих рядом двух домах — кардинально разные цены: один дом относится к жилому комплексу бизнес-класса, а второй — пристроился рядом по программе реновации. Состояние подъездов, качество жилья и социум — совершенно разные.

Также не нужно забывать, что в объявлениях цены устанавливают сами собственники по принципу «кто на что горазд». Поэтому если кто-то выставил двухкомнатную квартиру за 40 млн, это не значит, что вы свою реально продадите даже за 30 млн.

А если взять две вполне хорошие по планировке квартиры типового уровня (эконом класса), в одинаковых домах, в хороших локациях — то цена с ремонтом будет отличаться не на огромные суммы.

Это говорит о том, что купить «убитую» квартиру и сделать ремонт — очень рискованная затея. Потратите деньги, потеряете доходность и устанете продавать квартиру, пытаясь даже просто вернуть затраты.

«А как же флипперы?» — спрашивают продавцы квартир.


Флипперы действительно существуют, как и сам бизнес, и он работает. Но…

Я сталкивался с такими инвесторами и сопровождал сделки по покупке подобных квартир. Есть один яркий признак: насколько я вижу, такие квартиры расположены в домах высокого класса.

Это — бизнес и премиум. Комфорт — с натяжкой, и то если совсем высокого качества, приближенный к бизнес-классу.

Мы исходим из того, что реально хорошую квартиру в лучшем месте, в хорошем ЖК, купить сложно, хотя на досках объявлений вариантов много.

Но там много проблемных объектов: фейки, мутные документы, состоятельные продавцы с юридическими сложностями (юрлица, банкротства, долги). В рекламе агенты любят вместо квартир подсунуть апартаменты и т.д.

Флипперы тратят много времени и сил, чтобы выбрать подходящий для ремонта объект.

Флипперы так же признаются: это занятие требует серьёзной организации. Нужна бригада строителей, которая делает качественно и недорого. Эту бригаду нужно собрать, загрузить постоянной работой, обеспечить стабильность. Иначе она не будет работать на их условиях.

И жильё должно быть высокого класса, где целевой покупатель готов переплатить, но — за высокое качество, стиль, соответствие трендам.

Просто налепить дешёвых материалов — не получится вообще.

Бывают ошибки — и флипперы остаются без дохода. Качество ремонта должно быть высоким и соответствовать конкретной целевой аудитории.

У флипперов постоянно риски. Часто они берут ипотеку, чтобы увеличить доходность, использовать «ипотечное плечо». Но понятно: на падающем рынке, когда ипотека дорожает — этот бизнес идёт пробуксовывает.

Второй важный момент, который я заметил: флипперам удаётся продавать свои объекты на растущем рынке, при высоком спросе. Когда рынок в упадке — почему-то и флиппинг перестаёт работать.

Пример моего знакомого, который попробовал флиппинг

Один мой знакомый попробовал флиппинг после изучения дорогого курса. Начал эксперимент со своей квартирой, которую планировал продавать. Сделал в ней ремонт по инструкции из обучающего курса. Квартира продалась и по его мнению все получилось.

Далее попытался купить другую — и на этом прекратил эту деятельность. Видно, что что-то не сложилось. В подробности он не вдавался — возможно, не хотел раскрывать неудачу.

А ведь часто именно так и бывает: человек делает ремонт, продаёт — и думает, что достиг хорошего результата. Но важно учитывать прочны удачи – это был момент роста рынка или действительно удачная схема флиппинга?

График изменения цен с 2000 года:

Видно, что в 2017 году цены так просели, что соответствовали уровню 2007 года.

Поэтому у многих с «флиппингом» могла быть такая ситуация:
В 2020 году человек купил убитую квартиру за 4 млн, вложил 1,5 млн в ремонт и в 2021 году, когда цены взлетели, продал её за 7 млн. Получается, вроде бы как заработал 1,5 млн.

Но по факту — если бы он продал квартиру даже без ремонта, она стоила бы 5,5–6 млн просто за счёт рыночного роста.

Потому что это был сегмент типового эконом-класса, и никто не переплатил бы за ремонт серьёзные деньги. Купили дороже — потому что возник ажиотаж, ипотечное «апноэ», когда люди хватали любое жильё.

Поэтому к флиппингу нужно подходить внимательно


Если у вас нет опыта и вы решили вдруг сделать ремонт — скорее, пользы не будет. В случайной квартире флиппинг не сработает. Нужно не только квартиру выбрать, но и понимать, какой ремонт нужен конкретному покупателю, и какого качества.

А что делать с «убитыми» квартирами?


Если полноценный ремонт (даже косметический) не окупается — лучше просто привести квартиру в порядок:

• Содрать старые обои
• Снять старые покрытия до стяжки
• Очистить квартиру, чтобы она выглядела пустой, чистой и просторной

Можно оклеить стены светлыми обоями — не чтобы «сделать ремонт», а чтобы расширить пространство. Многие, кто заходил в квартиру от застройщика «в бетоне», замечали, насколько она кажется маленькой из-за серых стен.

Просто покрасив «коробку» в белый цвет — вы получаете зрительно увеличение пространства. Кстати эта фишка ряда застройщиков, делать «White box».

Подведём важные тезисы


Флиппинг может сработать, если:

1. Ремонт проводится в сегменте недвижимости, где покупатели платёжеспособны и ценят качество, комфорт и экономию времени.

2. Ремонт соответствует требованиям целевой аудитории, трендам и уровню исполнения.

3. Объект сам по себе ликвиден, скорее всего — премиальный.

4. Вы готовы к рискам, как и в любых инвестициях. Даже опытные флипперы ошибаются.

5. Объект куплен по выгодной цене и продаётся на растущем рынке.

Флиппинг вряд ли принесёт доход, если:

1. Вы купили квартиру типового класса в спальном районе, условно в доме серии П-46 или в более старом советском доме.

2. Купили квартиру у застройщика, не разбираясь, полагая: «Сделаю ремонт — и перепродам дороже».

3. Выставили в продажу в период затишья и стагнации.

4. Сделали некачественный косметический ремонт: из дешёвых материалов, без вкуса, не соответствующий ожиданиям вашей аудитории.